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大手仲介出身不動産鑑定士が教える レインズ成約事例を使った査定書作成vol.1

レインズの成約事例が査定にとっていかに大切か

今回は、レインズの成約事例を使った査定書の作成をテーマに執筆していきたいと思います。
多くの売買仲介営業の担当者様は、売主様から査定依頼があった際にレインズやatBBで成約事例を参照していることと思います。

そのような皆様には釈迦に説法で恐縮ですが、不動産査定の手法の1つで最も馴染み深い取引事例比較法を利用する場合、採用する事例は成約事例である必要があります。
ところが、近年多くの不動産会社が導入している査定書作成ツールでは、過去の売出情報をもとに価格査定をしているものがほとんどです。

過去の売出情報は成約したかどうか不確かであること、最終的な成約価格が不明であることなど、根拠資料とするには心許ないものです。
それでもこうした査定書作成ツールを利用する企業が多いのは、査定業務の負担が大きいためでしょう。

私も現場に6年ほどいたので査定の負担は理解しているつもりです。ただし、正しい手法で査定を行なっていないと、情報やノウハウがインターネットにあふれる社会のなかで一般消費者に手法の不備を見抜かれることも時間の問題です。

本記事では、成約事例の大切さを改めて確認し、成約事例を利用した査定のフローを整理できればと思います。

この記事は全4記事シリーズの1記事目です。

1記事目:どのような査定書が必要か

2記事目:成約事例を利用した査定方法①②

3記事目:成約事例を利用した査定方法③④

4記事目:成約事例を利用した査定方法⑤

どのような査定書が必要か

そもそも査定書は、売主様に査定価格を伝えるだけではなく、宅建業法の遵守に必要なものです。宅地建物取引業法の第34条の2 第2項に次のように記載があります。

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したがって査定の手法も、不動産鑑定理論に基づいた手法に則って行うべきです。

マンション

(実需)取引事例比較法

周辺のマンション事例をもとに価格を査定

(投資)収益還元法

年間賃料収入÷利回りで査定

戸建て

原価法

土地(取引事例比較法)+建物(再調達原価ー経年等による減価額)
建物の利用不可の場合、土地(取引事例比較法)ー建物解体費用

土地

取引事例比較法

周辺の土地事例をもとに価格を査定

どの種別でも取引事例比較法を正しく使いこなすことが重要

 

取引事例比較法とは

不動産鑑定評価基準 第7章によると、取引事例比較法は下記のように定義づけられています。

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難しい言い回しをしていますが、宅建業者の査定業務においても「取引事例を収穫」→「適切な事例を選択」→「事例を補正」→「補正価格を比較して査定価格を決定」というように同じ工程で価格を算出します。

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続きはVol.2の記事をご覧ください。

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