不動産会社勤務経験はあり宅建士の資格は持っているものの、オフィス・テナント管理の経験しかなく仲介実務経験は0のコラビットのマーケターS、不動産業界は初めてのマーケターKが、査定業務の肝やAI査定プロの特徴を完全理解するために企画したこのコーナー。
AI査定プロの開発者の横山は、鑑定士資格を持った元仲介営業マン。彼に素人目線の質問をぶつけることで査定業務の理論やAI査定プロの強みを明らかにします。
K：山横先生！市街化調整区域について教えてください！
横山：謎の絡み方から入ってきましたねKさん笑
今日は市街化調整区域ですか、何か理由があるんですか？
K：僕って長男なんですが、相続することになる実家の土地が市街化調整区域なんですよ。それで市街化調整区域の査定ってどうやるんだろう、とふと気になってきまして。
横山：それは当事者意識マックスの疑問ですね。それでは今日は市街化調整区域の査定における注意点みたいなのを話しましょうか。
そもそも市街化調整区域とは？
K：そもそも、市街化調整区域とはなんですか？
横山：都市計画区域内で線引きされた、明確に市街化しないと言われている場所を指します。市街化しないと明言されているため、市街化調整区域で建物を新たに建てるのには申請が必要です。
K：え？そうなんですか？ちなみに今ウチ建ってますけど、建て替えとかもできない場所ってことですか？
横山：そこは救済措置があります。今宅地で使われるのは同じような建物だったら大丈夫、建て替えはできます。
ちなみに同じようなものなので、店舗やアパートには当然できません。
K：実際、市街化調整区域内の物件って売れるんですか？
横山：既存宅地はそれなりに取引ができます。私が勝手に呼んでいるんですが、市街化調整区域には2つ価格があって「市街化調整区域価格」と「既存宅価格」です。
同じような物件でも、5倍くらい価格が違ってきます。
現況が非常に大事です。現況が農地だったら農地価格になります。
K：ウチって地目が山林なのですが・・・
横山：登記地目より課税台帳の地目が大事です、なので宅地扱いになってると思いますよ。
査定のポイントは調整区域内の既存宅のを選ぶ
K：市街化調整区域というものがよく理解できたところで、査定時のポイントを教えてください。
横山：いつも言っていることに結局なってしまうのですが、正しい事例を選びましょう。事例は調整区域内の既存宅のものを選びましょう。
K：既存宅かどうかってレインズに載ってるんですか？
横山：それが載っていません。載っていないため、成約図面見て建物ありだったら既存宅、現況畑なら市街化調整区域価格って感じで判断します。
事例の「現況」部分をちゃんと見ましょう。
結局、正しい事例さえ選べれば、市街化調整区域だろうといつもの査定と一緒になります。
市街化調整区域の事例かどうかを確認して、それがパスしていたら既存宅かどうかを確認という順番で選んであげると良いですね。
K：ちなみに、建物があれば全部宅地なんですか？
横山：資材置き場や駐車場というケースもあります。その場合もレインズにそのような記載がありますし、坪単価が全然宅地と違うのでそれで判断するということになります。
あと、AI査定プロは市街化調整区域物件の査定のときは、最初から市街化調整区域の事例を引っ張ってきているので普通にやるより楽に査定できると思います。
K：なるほど、ありがとうございました！さっそく実家の査定をしてみますね！
