K：こんにちは！さっそく聞いてほしいことがあるんです！
横山：どうしたんですか、そんなに鼻息荒くして。
K：いえね、最近僕もAI査定プロを使って査定書を作る練習をしているんです。
横山：それは良い心がけですね。やっぱり自分で使ってみないとユーザーの気持ちはわからないですもんね。
K：はい、それで査定機会も多いマンションの査定をしているんですが、事例の収集の仕方がいまいちよくわからなくて教えてほしいです。
横山：すごい！Kさんからこんなに実践的な質問が出るようになるなんて。それではお答えします。
マンション査定の事例収集には順番があります。
まず1番目は同じマンションの事例を見ましょう。そうするとそのマンションの大体の相場が見えてきます。できれば成約事例を見てください。ここで注意点があります。
K：さすが！注意点も合わせて教えてもらえると助かります。どんな点でしょうか？
査定に使う事例は「2年以内だけ」
横山：概ね2年以内の事例だけにしましょう。古すぎるのは参考になりません。理想は1年ですが、それだと事例が全くないということもありますから、ぎりぎり許容できるのが2年という感じです。
同じマンション内に事例がいっぱいある場合は1年に絞り、その中でも専有面積や所在階が査定物件と似てるのを選びます。隣の部屋で間取りが同じなんかが一番良いですね。ちなみにAI査定プロでは類似物件事例をAIが自動で選んでくるんですよ、と宣伝を挟んでおきますね。
K：宣伝もあざーす！
質問なんですが、同じマンション内に事例がない場合は、3年、4年前の事例とかを使えばいいですか？
横山：事例がないパターンもよくあると思いますが、そういう場合も周辺事例の2年以内の事例を使いましょう。時間軸が一番重要なんです。
査定の事例選びは時間軸は最優先
K：そうなんですね！2年以内という時間軸が最も優先度が高い、と。周辺事例はどのように選定すればいいですか？
横山：同じくらいの単価のマンション事例を２〜３個選んできます。
あとは駅が同じであるとか、駅からの距離や町目単位で同じかどうかなどを見て似ている事例を探してきます。これを使って査定をします。
K：ありがとうございます。まとめると
建物として似ている物件かどうか→部屋として似ているかどうか、と絞っていって、類似事例を見つければいいってことですね。
横山：その理解で合っています、ちなみにAI査定プロはこれ全部やっています。裏側を少しだけお話すると、査定物件の緯度経度から周辺1〜2kmの全部件（全部屋）を収集して類似度ポイントを付与してそのポイント上位5件を使う、という仕組みで査定をしています。
どのような類似度ポイントを振っているかは企業秘密です。
やりがちな落とし穴2つ
K:ありがとうございます！めちゃくちゃ良くわかりました！
ではマンション査定でやりがちな落とし穴を教えてもらえますか？沢山話されても混乱するので、2つくらい教えてください。
横山：やけに安い査定額だと思ったら、よく見たらオーナーチェンジ事例を含めてしまっていた、てのはやりがちですね。
空室の査定では空室または居住中を選ばなければいけません。間違っても賃貸中を選ばないでください。往々にしてオーナーチェンジ物件の方が安いため、全体がそれに引っ張られて変に低い査定額になってしまいます。
K：なるほど、空室の査定に賃貸中を選ぶなかれ、ですね。もうひとつは？
横山：例えば隣のマンション事例を持ってきたとき、その物件が借地だった、というのもやりがちです。マンションの土地権利は非常に重要です。
借地の場合はかなり安くなります。そもそも借地なんかと比べてはいけません。借地の査定の場合のみ借地を使ってください。
K：なるほど、借地は借地と、ですね。ありがとうございます！
これでマンションの査定はバッチリ出来る気がしてきましたー！
横山：まあ知ってることと出来ることには天と地ほどの差があるので、経験を積んでください。でも経験を積んでいる時間なんて無い場合にはAI査定プロを・・
K：今日の横山さんは宣伝多めですね！それではこれにて！
