不動産会社勤務経験はあり宅建士の資格は持っているものの、オフィス・テナント管理の経験しかなく仲介実務経験は0のコラビットのマーケターS、不動産業界は初めてのマーケターKが、査定業務の肝やAI査定プロの特徴を完全理解するために企画したこのコーナー。
AI査定プロの開発者の横山は、鑑定士資格を持った元仲介営業マン。彼に素人目線の質問をぶつけることで査定業務の理論やAI査定プロの強みを明らかにします。
横山の意外な食の趣味：パワフルな仕事はパワー系の食事から
S：横山さんって、意外と大食いですよね。スリムを維持しているのが尊敬です。いつもラーメンを食べているイメージがあります。
横山：そうなんですよ。今横浜に住んでいることもあり、家系のラーメンにすっかりハマりまして。笑 今はオフィスが田町（三田）にあるので、二郎系にも手を出しています。しっかり満腹にしてから、一気にパワー切れになるまで働く感じです。
S：あー、私も東京に住んでいる時（マーケターSは現在関西からのフルリモート）某調布市・府中市のラーメン二郎に通い詰めてました・・説明はしにくいけど、ハマっちゃいますよね。今は野菜増しとかいけないんだろうな・・
さて、前回の戸建の査定のお話から「戸建の査定は土地の評価に依存する」ということを学びました。その土地を査定する中でたくさんの論点があることがわかりましたので、今日は土地にフォーカスして査定の論点をお伺いできれば、と思います。
土地の査定をする上で頭に置いておくべき2つのリスク
横山：土地は建物と違い、さまざまなリスクがあります。土地を査定するときは、リスクのポイントを正しく把握しておくことが重要です。
S：リスクのポイント、、たくさんありそうですね。ポイントごとに教えてください。
リスク①「権利の確定」：どんな権利がついているかで査定額は大きく変わる
横山：まずは「権利の確定」ですね。土地には権利というものがあります。代表的なのは「所有権」ですね。所有権であれば、買って所有権の登記をすればその土地は持ち物になるので、査定もクリアにできますよね。
次に「借地権」です。これは読んで字のごとく、他人の持ち物である土地を賃料を払って使わせてもらう権利です。
借地権には新法借地権と旧法借地権がありますが、話がややこしくなるのでここでは新法にフォーカスしますね。新法の借地権も大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2つがあります。
よくあるケースでは、戸建住宅の土地権利が借地権で、期限が2040年12月31日みたいに設定されているパターンです。この借地権が「普通借地権」の場合、期限が来ても更新される可能性が高いですが、更新料がかかります。一方「定期借地権」の場合、家に住んでいる人は2040年12月31日までに建物を解体し更地にして返還しなければいけません。
定期借地権付の戸建住宅は滅多にありませんが、期限の近いものは所有権の半分くらいの額の査定になってしまうこともあります。
さらに借地権の中には賃借権と地上権があります。地上権はどちらかといえば所有権寄りで、登記や担保設定の対象とすることが可能な権利ですが、やはり所有権よりは安くなります。ただ実際の不動産取引に出てくる借地権はほとんどが賃借権です。
S：その他の土地にまつわる権利で言えば「地役権」もあると思うのですが、これはあまり取引には登場しないのですか？
横山：そうですね。あまり登場はしないですが、高圧線が上に通っている土地（高圧線下地）だと地役権が設定されている場合があります。高圧線の心理的な嫌悪感もあり、高圧線がかかっている土地は半分くらいの評価になってしまうことが多いですね。
AI査定プロならではの強みは「土地でも補正値が簡単に自動計算され、リスクの算定に集中できること」
S：土地の査定はリスクが多いですね。土地においても、AI査定プロならではの強みは「補正値の自動計算」でしょうか？
横山：やはり補正値自体の計算に悩まなくてもいい、ということですね。補正値はAIでの独自のデータ計算を用いて、適切な補正値が自動計算されますので、物件の特徴をより反映した査定が簡単に仕上がります。
間口・規模・容積・接道状況など、ある程度機械的に決まってくるところは特にAIが得意な領域です。その土地にリスクがあるとすれば、リスクの算定のみに集中できるところがAI査定プロの強みですね。
借地権や地役権など、リスクと呼ばれるようなこの記事に出てくるような論点は、不動産業者様の経験と知見と加味して査定をしていただければ幸いです。
S：今日もありがとうございました！土地の査定における1つめのリスクを詳しく知ることができました。次回は「権利の確定」以外のリスクをご紹介ください！
