不動産会社勤務経験はあり宅建士の資格は持っているものの、オフィス・テナント管理の経験しかなく仲介実務経験は0のコラビットのマーケターS、不動産業界は初めてのマーケターKが、査定業務の肝やAI査定プロの特徴を完全理解するために企画したこのコーナー。
AI査定プロの開発者の横山は、鑑定士資格を持った元仲介営業マン。彼に素人目線の質問をぶつけることで査定業務の理論やAI査定プロの強みを明らかにします。
24時間戦えますか？の世界観を地で行くプロジェクトマネージャー横山
S：私のインタビューは久しぶりですね。横山さん元気でした？
横山：元気ですよ！私はAI査定プロのプロジェクトマネージャーとしての肩書きもありますが、弊社で提供している不動産データの監修や企画も行っていますので、1日24時間じゃ足りないくらいです。
S：昔の時任三郎の「リゲイン」のCMの世界観じゃないですか！あまり無理しないように頑張ってくださいね。それでは、いきますね。今日から、AI査定プロの目玉である「補正値」の話をお伺いしたいと思います。まずはマンションから。
マンションの補正で軸になるのは「築年」
横山：マンションの補正はまず、築年に対してかけていきますね。築年補正率として地域ごとにまとめていて1年で1%下がるようなイメージです。だいたい40年で半分くらいになりますね。
S：やはり査定にとって築年数は肝ですもんね。時間は絶対的に平等に流れるので、ある程度定量的に感じます。
横山：そうですね。築年は査定をする上で、すごく大きいファクターになることはまぎれもない事実ですね。築年以外だと、階数の補正もしていきます。階数は東京だと1〜2%の範囲内というところですが、例えばタワーマンションの24階と25階でそんなに変わるのか？といえばそれほど変わらないので、もっと小さなピッチで補正をかけていきますね。
階数・方位・駅距離・・10以上の補正値を出すポイントがある
S：単純な疑問なのですが、高い方が良い評価で、下がるほど補正がかかっていくという建て付けなんですか？
横山：そうですね。タワーマンションなど高い物件だとやはり基本的には下に下がれば下がるほど補正がかかって査定価格は下がりますね。
ただ、エレベーター無しの5階建の5階の物件など、階数が高いと評価が下がってしまう例外的なケースもありますね。
S：確かに、エレベーター無しの5階はきついですね。賃貸でも決まりにくいってよく言いますよね。
横山：その他には、方位も補正をかけていきますね。基本的には、日当たりは住居にとって大切なので南の方が高く、他の方角で補正をしていくイメージですね。あとは、都市部では特に大切なのですが「駅からの距離」で補正をしていきます。歩いていける20分の枠で1分遠くなるほどに1%ずつ補正をかけて下げていくイメージです。
S：築年・階数・方位・駅距離・・多くの補正値を出すポイントがあるんですね。
横山：トータルで10個以上の補正要素があります。その組み合わせで「その物件ならではの条件」を事例比較の価格に対して補正していきます。
AI査定プロならではの強みは「AIで補正値が簡単に自動計算されること」
S：マンションはある程度、比較もしやすいし、補正値も出しやすいということがわかりました。AI査定プロならではの強みはなんですか？
横山：その補正値自体の計算に悩まなくてもいい、ということですね。補正値はAIでの独自のデータ計算を用いて、適切な補正値が自動計算されますので、物件の特徴をより反映した査定が簡単に仕上がります。
S：今日もありがとうございました！次回は、「戸建の補正率」について教えてください！
