「AI査定プロ」を活用し、不動産媒介の成約を増やしている不動産会社様へのインタビュー第6弾です。香川県高松市と東京日本橋を拠点に不動産仲介・不動産コンサル事業を運営されている、株式会社アーバンレックの松本様にお話を伺いました。不動産査定書作成サービス導入のご参考にしていただければ幸いです。
導入前の課題：2つの査定書を使い、より客観的な提案をしたい
ーー御社について教えてください。
株式会社アーバンレック 経営企画室 マネージャー松本知子様（以下、松本様）：弊社の代表・河野は、長く相続コンサルに携わってきた経験があり、複雑なシミュレーションが得意です。売買仲介では弊社の強みを投資分析という形で生かし、現在は主に収益不動産の仲介と、相続コンサルに注力しています。
ーー導入前は査定に関してどのような課題を感じていましたか？
松本様：実は御社のツール導入前は住宅や土地の売買仲介に私は携わっていなかったのですが、以前より住宅の査定ツールとして、御社とは別のA社の不動産査定サービスを使っています。弊社は社員数が10人と少人数なので、できる人ができるところを担当していることもあり、査定ツールは主に事務の職員が使っています。
A社のツールは、例えば周辺事例を選ぶところが難しいと感じます。私もいつも使っていますが、操作画面の見た目が少し古く、操作方法が一目でわからないな、やりづらいな、時間がかかるなと感じています。
ーーデザイン的にも、UI的にも少し使いづらい部分があったということですね。
導入の決め手：大きな不動産団体で統計を担当するコラビットへの信頼感と、入力項目が少なく誰でも査定書を作れること
ーーその中で、色々なツールを調べたと思うのですが、導入の決め手は何でしたか？
松本様：1つ目は、弊社代表が以前会長を務めたIREM（全米不動産管理協会）という不動産の団体の日本支部で、統計分析を御社にやっていただいていると聞いていたからです。だから弊社代表は御社のデータベースと分析手法を信頼しています。
2つ目は、A社のツールと比べると、AI査定プロは断然入力項目が少なくてわかりやすいので、あまり現場の経験のない事務の職員でも査定書を作れることです。以前は宅建士が査定書作成を担当していたのですが、今は御社のツールのおかげで誰でもすぐに対応できるようになったので、スピード感が変わりました。
今はA社と御社と2つのツールを併用しています。あえて調整率などに手を加えず査定書を作成し、そのままお客様に提示しています。商談では、それらの査定結果を踏まえて、私たちの見解を説明しています。
A社さんのツールと被る部分もあるのですが、そういう時は見やすい御社の資料を使っています（笑）
ーーそういう使い方をしているんですね。勉強になります。
松本様：査定資料を2つ提示することで、より客観的になると思っています。
ただ、区分マンションは、御社のツールはかなり精度が高い数値が出てくる印象があるので、御社のツールだけで進めることもありますね。
ーー査定する地域は、高松市内が多いのですか？
松本様：メインは香川県内ですが、紹介で全国やりますね。東京にも事務所はありますが、飛び込みで案件が入ってくることはなくて、地元が香川の方や、コンサルでお付き合いがある方の繋がりでご紹介いただいています。
ーーAI査定プロは仲介業務を担当されている方が使っていますか？
松本様：売買仲介担当も使っていますが、メインは事務の職員が使ってます。
電話やWeb経由で反響を受けたら、事務の職員がすぐに査定を出して送っています。営業が一本電話入れますが、基本は事務の職員が進めます。そして案件化したら営業が担当するという感じで分担しています。
また、相続コンサル部門では不動産の時価も重視していますので、時価の査定にも利用しています。
ーーちなみに、1つの査定書作成にどのくらい時間がかかってます？
松本様：用途地域や接道などの下調べがなければ30分くらいです。
サービス導入の成果：初回接点で素早く2つの査定書を出すことで、より客観的なデータを提供できるようになった
ーー導入してどのような成果を感じていますか？
松本様：顧客対応のスピードアップに結びついたと思います。なぜなら入力がしやすいデザインで、入力項目が圧倒的に少なく、しかも出力が早いからです。
また、事務の職員からすると、A社のツールだけだと査定結果が正しいのか少し不安でした。しかしAI査定プロと2つを使うことで、査定価格が大きくズレていないか確認できますし、裏付けとなるデータの客観性が増すので安心して査定結果を送付できます。
さらに御社の査定書は、最初に査定価格を伝えて、その後にエビデンスがあると言う順番がいいと思います。A社さんのツールの場合は、価格がすごく後ろの方に出てくるんです。
ーー結論が最初に来る点がいいのですね。
松本様：そうですね。マーケット情報などもすぐ出てくる、しかも分厚い査定書がすぐ出てくるのはいいなと思います。
ーー分厚いとお客様から評価されやすいですか？
松本様：A社さんと御社の査定書2部に加えて、権利関係や用途地域の問題などをまとめた弊社のレポートも持っていくことがあります。すると「すごくよく調べてくれてありがとう」とお客様からお声をいただきますね。
様々な角度からきちんと調査・検討したことが伝わるので、ページ数が多い資料を持っていくこと自体が喜ばれているのかなと思います。
ーーA社さんの査定書や御社作成のレポートと別々に印刷しているということですよね？
弊社サービスには独自PDFの差し込み機能や、複数枚（上限20ページ）PDFを挿入する機能もございます。デザインを統一しつつ、オリジナルの情報を追加できるので、ぜひご活用ください。
Youtube動画：【AI査定プロ・新機能リリース】独自資料挿入
【AI査定プロ・新機能リリース】複数枚PDF挿入機能
松本様：全然知らなかったです、今度使ってみますね。
満足度は85点：商業系（収益不動産）の査定や賃貸価格、容積率・建蔽率の単価もできるようにして欲しい
ーーAI査定プロのご利用について満足度を100点満点で教えてください。
松本様：いくつか追加してほしい機能があるので、85点です。
ーー改善してほしい点や、追加してほしい機能などを教えてください。
松本様：まず1つ目は、商業系の査定ができるようにして欲しいです。
2つ目は、農地転用できる場合は査定を出せるようになったらいいなと思います。難しいのは農地の売買なので。技術的にハードルは高いとは思うんですが。
ーーそうですよね、商業系が中心ですものね。農地については、市街化調整区域ではなく、生産緑地ですよね？
松本様：香川県については、全域で非線引都市計画区域なので、市街化調整区域や生産緑地は無いんです。なので農転できるかできないかという基準になりますね。
3つ目は、複数の価格を査定書に入れたいと思います。弊社では、早期売却したい場合の価格・現実的な価格・チャレンジ価格の3つを提案しているからです。
ーー実はデフォルトで算出される「売出提案価格」に加えて、新たに「チャレンジ価格」や「買取価格」といった項目を追加いただき、手打ちですが価格を入れていただけます。
なお、自動で算出するのは、現在研究中でございます。
松本様：すでに価格を追加する機能があったのですね。使ってみます。
4つ目は、容積率・建蔽率に応じた単価が出たらいいなと思います。特に商業用は容積率や建蔽率で価格が変動します。商業地域の場合、容積率が400と800では全然違いますからね。
ーーちなみに商業だと、ロードサイドですか？
松本様：そうですね。ロードサイドと市街地ですね。空き地だったり、空きテナントだったり。今、流通倉庫を探している人が多いので、空き地も探している方が多いイメージがありますね。
ーー商業用で他に課題はありますか？
松本様：商業用に限らないですが、商業用・住宅用どちらも家賃のデータが欲しいですね。
ーーなるほど。商業用の査定を作るなら、家賃も必要と言うことですね？
松本様：はい。今は不動産物件情報のプラットフォームを見て、家賃を調べています。おそらく収益不動産を査定するサービスは現状ないのかなと思います。
ーー収益物件の査定は、多くのお客様からもご要望をいただいております。研究を進め、将来的にはチャレンジできたら、と思っております。
AI査定プロはどのような会社におすすめ？
ーー最後になりますが、AI査定プロを紹介したい同業の方がいらっしゃるとすれば、どのような方に、どのような点でおすすめでしょうか？
松本様：売買仲介を扱っている全ての不動産にお勧めです。弊社のように規模の小さな不動産から大手不動産会社でも、売買仲介では素早く査定書をお渡しする必要があります。
- 反響への対応スピードをあげるために、査定書作成ができるメンバーを増やしたい
- 説明に必要な情報収集にかかる時間を短縮したい
- もっと多くの客観的なデータを査定書に盛り込みたい
といった企業に紹介したいです。
あまり経験のない事務の職員でも誰でも、少ない入力項目で客観的な査定根拠をすぐに送付できる点は大きなメリットだと思います。
ーー本日はお忙しい中、貴重なお話を聞かせていただきありがとうございました。伺ったお話をもとに、今後もサービスのブラッシュアップをし続けて参ります。
今回お話を伺った株式会社アーバンレック様のホームページは下記です。セミナー情報も掲載されていますので、ぜひご覧ください。
