売買仲介の業務の仕組み：まずは売主からの反響で媒介契約獲得・売却物件を預かる
売買仲介の業務は売主側へのアプローチと買主側へのアプローチがあります。まず、売るものがなければ売買仲介は成り立ちませんので、不動産の売主とコンタクトを取り、媒介契約を任せていただく必要があります。
数ある不動産会社から自社を「専任」で選んでいただくためには、さまざまな点でライバルに差をつける必要性があります。
何千万円の売り物をする売主様は真剣に「担当者が信頼できるかどうか」を見定めています。
「対応の丁寧さ」「スピード」など多くの信頼獲得ポイントはありますが、一番の売主の関心事は「いくらで売ってくれるのか」というところが大きく、「しっかり売却を成功させる「査定」をしてくるか」を見ていることが多いです。
売買仲介の業務の仕組み：売主から売却物件を預かるための「査定業務」とは
それでは、契約を決してしまうほど重要な「査定業務」はどのような流れで行われるのでしょうか。
基本的な流れを解説します。
- 査定対象の特定
- 相場の確認
- 成約・売出事例の確認
- 査定価格の決定
- 提出用資料の作成
売買仲介の業務の仕組み：査定業務 1.査定対象の特定（地図・謄本などの資料収集）
まずは、査定する物件を特定します。間違いがないように正確に行う必要があります。
地図と謄本の資料収集の仕方をご紹介します。
地図の収集の仕方
- 住宅地図で正確な位置を確認します。この時、同一の住居表示に複数の戸建が建っている場合があるので、依頼者の名前または取得した謄本の所有者情報と一致する建物があるかを確認しましょう。
- Googleマップでも見てみます。航空写真やストリートビューを用いて現場に行かなくても大凡の情報が得られます。
主要方位、道路の舗装状態、一方接道なのか角地なのか、高低差はあるか、擁壁はあるか、などの情報も得ておきます。
マンションの場合、部屋位置を特定した上で、眺望が抜けているかどうか程度はみておきましょう。
謄本の収集の仕方
- ブルーマップや法務局の地番紹介サービスを利用して地番・家屋番号を調べます。
- 法務局のシステムなどで登記情報を取得します。
この時、共同担保目録は必ず有にしましょう。
- 土地戸建の場合、公図・地積測量図・建物図面もなるべく取得します。
- 私道があるようでしたら私道の登記情報も取得します。持分があるかどうかが重要になります。
- 謄本を取得したら、表題部（地目・地積、建物用途・床面積など）、権利部甲区（所有者情報）だけでなく、権利部乙区も確認するようにしましょう。
抵当権の設定額や差押の有無、地役権の有無などの記載を確認する必要があります。
Vol.2では相場の確認の方法を詳しく解説します。